[인천 연수구 아파트] 송도 더샵그린워크2차 실거래가 분석 및 현실 적정가 리포트 (2026.03)

3월 27, 2026

1. 현황 및 위치

더샵그린워크2차는 인천광역시 연수구 송도동 17-3번지에 위치한 665세대 규모의 단지입니다.

2014년 입주 이후 송도 1공구의 대장급 단지 중 하나로 자리매김했습니다.

교통망: 센트럴파크역(인천 1호선) 도보 이용이 가능하며, 향후 GTX-B 노선(인천대입구역) 개통 시 서울 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다.

학군: 송도 내에서도 손꼽히는 연송초등학교와 신정중학교 학군을 공유하며, 채드윅 국제학교가 인접해 있어 교육 열기가 매우 높은 지역입니다.

생활 인프라: 단지 내 상가에 대형 마트(GS마트)가 연결되어 있어 생활 편의성이 극대화되어 있으며, 센트럴파크와 코스트코 등 대형 인프라 이용이 수월합니다.

2. 평형별·층별 실거래가 및 호가 대비 현실 적정가 분석

현재 송도 시장은 미 국채 금리 안정화 기대감과 국내 금리 인하 가능성이 맞물리며 '회복장'의 성격을 띠고 있습니다.

이에 따라 최근 실거래가에 월평균 상승률을 반영한 Bull 로직을 적용하여 현실 적정가를 산출했습니다.

적용로직 : $최근 실거래가 평균 + (월평균 상승률 \times \alpha)$ α $최근 실거래가 평균 + (월평균 상승률 \times \alpha)$

시장 진단을 위한 적정 밴드는 산출된 현실 적정가의 ±3% 범위로 설정했습니다.

[전용 74㎡ (30평형)] 분석

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
74㎡	고층	7.5억 (7.3억~7.7억)	7.5억 ~ 7.7억	7.2억	7.0억	7.1억
74㎡	중층	7.4억 (7.13억~7.6억)	7.2억 ~ 7.5억	-	7.0억	7.5억
74㎡	저층	7.2억 (7.0억~7.4억)	7.3억 ~ 8.0억	-	6.9억	-

시장 진단: 안정적(Stable)

판단 로직: 적정가 밴드(7.1억~7.6억) ≈ 현재 실거래가 및 호가 하단(7.2억)

상세 분석: 2025년 대비 저점을 높여가는 전형적인 회복세입니다. 7.2억 선의 매물은 시장 적정가 하단에 걸쳐 있어 실거주자에게 매력적인 구간입니다.

[전용 84㎡ (34평형)] 분석

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
84㎡	고층	8.7억 (8.4억~8.9억)	8.2억 ~ 8.7억	8.2억	7.9억	7.7억
84㎡	중층	8.4억 (8.2억~8.7억)	8.3억 ~ 8.6억	-	7.8억	7.6억
84㎡	저층	8.2억 (7.9억~8.4억)	7.9억 ~ 8.2억	8.3억	7.5억	7.6억

시장 진단: 상승 탄력 구간(Opportunity)
판단 로직: 적정가 상단(8.9억) > 현재 호가 하단(8.2억~8.7억) [고층기준]
상세 분석: 2026년 실거래가가 8.3억을 돌파하며 상승세가 뚜렷합니다. 현재 8.1억~8.2억 사이의 저층/중층 급매물은 적정가 밴드 하단에 위치하여 단기 시세 차익을 기대할 수 있는 구간입니다.

[전용 99㎡ (39평형)] 분석

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
99㎡	고층	9.55억 (9.3억~9.8억)	8.9억 ~ 9.7억	-	8.8억	-
99㎡	중층	9.27억 (9.0억~9.5억)	8.9억 ~ 9.3억	-	8.5억	8.3억
99㎡	저층	8.86억 (8.6억~9.1억)	8.5억 ~ 9.5억	8.7억	8.0억	8.7억

시장 진단: 매물 잠김(Bullish)
판단 로직: 적정가(9.2억) 대비 호가 상단(9.7억) 형성
상세 분석: 39평형의 경우 희소성으로 인해 매도 호가가 강하게 형성되고 있습니다. 9억 초반대의 매물은 거래가 빠르게 성사될 가능성이 높은 '적정가' 구간입니다.

[전용 117㎡ (47평형)] 분석

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
117㎡	고층	10.65억 (10.3억~11.0억)	10.5억 ~ 11.0억	-	9.9억	9.9억
117㎡	중층	10.35억 (10.0억~10.7억)	10.5억	-	9.9억	9.9억
117㎡	저층	9.85억 (9.6억~10.1억)	9.7억	-	10.0억	8.7억

시장 진단: 안정적(Stable)
판단 로직: 적정가(10.3억~10.6억) ≈ 현재 호가
상세 분석: 24~25년 9억 후반대에서 횡보하던 시세가 26년 들어 10억 클럽에 안착했습니다. 대형 평수 매력을 고려할 때 10억 중반대 가격은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

[전용 124㎡ (50평형)] 분석

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
124㎡	고층	11.45억 (11.1억~11.8억)	-	-	-	-
124㎡	중층	11.15억 (10.8억~11.5억)	10.8억	-	10.4억	-
124㎡	저층	10.75억 (10.4억~11.1억)	10.6억	-	-	10.4억

시장 진단: 저평가/기회 (Opportunity)
판단 로직: $적정가 하단(10.8억) \ge 현재 호가(10.8억)$ ≤ 적정가 하단(10.8억)
상세 분석: 24년 2층(10.4억)과 25년 19층(10.4억)의 실거래가가 동일하다는 점은, 로열층 시세가 저층 수준에 묶여있었음을 의미합니다. 현재 10.8억 호가는 층수 프리미엄을 반영하더라도 적정가 밴드 하단에 위치하며, 인근 단지 대형 평수 대비 가격 경쟁력이 매우 뛰어난 '가성비 대형' 구간입니다

3. 평형별 가치 분석

74㎡ (30평): 송도 1공구 진입을 희망하는 젊은 세대의 수요가 탄탄합니다. 판상형 구조가 많아 평면 만족도가 높고, 전세 수요가 풍부해 갭투자 접근성이 가장 좋습니다.

84㎡ (34평): 가장 거래가 활발한 주력 평형입니다. 연송초, 신정중 학군지로 이동하려는 초품아 선호 수요가 지속적으로 유입되고 있습니다.

99㎡ & 117㎡ (39·47평): 대형 평수의 여유로움을 선호하는 자산가 층이 타깃입니다. 송도 퍼스트파크 대비 상대적으로 저평가되어 있어 '가성비 대형'으로서의 입지가 확고합니다.

4. 평형별 네이버 부동산 호가 및 비교분석

항 목	더샵그린워크2차 (대상)	송도더샵퍼스트파크 (비교)	비고
주력 호가 (84㎡)	8.1억 ~ 8.7억	11.5억 ~ 13.5억	약 4억 차이
소형 호가 (59/74㎡)	7.2억 ~ 7.7억 (74㎡)	9.1억 ~ 9.5억 (59㎡)	퍼스트파크 소형이 더 비쌈
교통	센트럴파크역 도보권	인천대입구역(GTX) 초역세권	퍼스트파크 우세
단지 특성	1공구 명문 학군 중심지	3공구 핵심 상권 및 역세권	취향 차이 존재
주요 장점	학군 접근성, 단지 내 마트 연결	GTX-B 호재, 압도적 시세 리딩	투자성 vs 실거주성

5. 결론 및 투자 제언

실수요자라면?

현재 더샵그린워크2차의 84㎡ 8.2억 선 매물은 인근 퍼스트파크와의 가격 격차가 과도하게 벌어져 있는 상태입니다.

갭 메우기 현상이 발생할 가능성이 크므로, 1공구 학군과 편의성을 중시한다면 현재의 눌림목 구간에서 매수를 적극 검토하시기 바랍니다.

투자자라면?

GTX-B 착공 모멘텀이 강화될수록 송도 전체의 하방 지지선은 견고해질 것입니다.

특히 전세가율이 회복되고 있는 74㎡나 84㎡를 활용한 학군지 선점 전략이 유효해 보입니다.

글로벌 매크로 지표(미 CPI 및 금리 동향)가 우호적으로 변하는 시점이므로 분할 매수 관점의 접근을 추천드립니다.

여러분은 송도의 '학군'과 '교통' 중 어디에 더 무게를 두시나요? 더샵그린워크2차의 안정적 가치는 시간이 증명할 것입니다.

[지적 재산권 및 면책 공고]

본 리포트에 적용된 층별 세분화 데이터 분석 및 Bull-Bear 적정가 산출 로직은 '푸른바다의 리얼에셋'의 고유 창작물입니다.

본 분석은 공개된 호가 데이터를 바탕으로 한 주관적 견해이며, 투자에 대한 최종 결정과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

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