[인천 연수구 아파트] 송도 더샵그린스퀘어 실거래가 분석 및 현실 적정가 리포트 (2026.03)

송도 더샵그린스퀘어 전경 (AI활용)

1. 현황 & 위치

더샵그린스퀘어는 송도 5공구의 중심에서 '압도적인 쾌적함'을 상징하는 단지입니다. 총 1,516세대의

대단지로, 건폐율이 9%대에 불과해 동간 거리가 매우 넓고 단지 내 조경이 공원 수준으로 조성되어

있습니다.

교통망: 인천 1호선 지식정보단지역과 테크노파크역 도보 이용 가능. 제2경인고속도로 및 인근 GTX-B 예정지로 인한 광역 교통망 수혜지.

학군: 송명초, 첨단초를 품은 '초품아' 단지이며 능허대중학교가 인접하여 학부모들의 선호도가 매우 높음.

생활권: 현대프리미엄아울렛 송도점, 홈플러스, 트리플스트리트가 인근에 위치해 '슬세권'의 편리함을 제공함.

2. 평형별·층별 실거래가 및 호가 대비 현실 적정가 분석

현재 송도 부동산 시장은 미 국채 10년물 금리의 하향 안정화와 국내 기준금리 인하 기대감이 선반영

되며 거래량이 회복되는 추세입니다. 이에 따라 상승/회복장 로직인 [Bull 로직]을 선택 적용하여

현실 적정가를 산출했습니다.

적용로직 : $최근 실거래가 평균 + (월평균 상승률 \times \alpha)$ α $최근 실거래가 평균 + (월평균 상승률 \times \alpha)$

시장 진단을 위한 적정 밴드는 산출된 현실 적정가의 ±3% 범위로 설정했습니다.

① 전용 64㎡ (구 26평형 / 단위:억원)

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
64㎡	고층	6.5억 (6.3~6.7)	6.2 ~ 7.2억	5.9억	6.0억	-
64㎡	중층	6.2억 (6.0~6.4)	6.5 ~ 6.9억	5.8억	6.0억	5.9억
64㎡	저층	6.0억 (5.8~6.2)	5.9 ~ 6.1억	5.9억	-	5.9억

시장 진단: 안정(Stable)
판단 로직: 적정가(6.0억~6.4억) ≈ 현재 실거래가(5.9억~6.0억) [중층기준]
상세 분석: 소형 평수의 희소성으로 인해 하방 경직성이 강합니다. 현재 고층 호가가 7억을 상회하는 것은 직전 실거래 대비 다소 높으나, 5공구 내 소형 수요가 꾸준하여 완만한 상승이 기대됩니다.

② 전용 84㎡ (구 34평형)

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
84㎡	고층	8.2억 (7.9~8.4)	8.0 ~ 9.0억	7.6억	7.7억	7.8억
84㎡	중층	7.9억 (7.6~8.1)	7.8 ~ 8.5억	7.5억	7.6억	7.6억
84㎡	저층	7.6억 (7.3~7.8)	7.5 ~ 8.0억	7.4억	7.3억	7.2억

시장 진단: 안정(Stable)
판단 로직: 적정가(7.6억~8.2억) ≈ 현재 호가 하단(7.6억~8.0억)
상세 분석: 거래량이 가장 많은 주력 평형입니다. 실거래가는 7억 중반대에 형성되어 있으나, 집주인들의 매도 희망가는 8억 초반대에 집중되어 있어 매수-매도자 간 기싸움이 팽팽한 구간입니다.

③ 전용 98㎡ (구 39평형)

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
98㎡	고층	9.1억 (8.8~9.3)	8.5 ~ 9.5억	8.5억	8.1억	8.2억
98㎡	중층	8.8억 (8.5~9.0)	8.6 ~ 9.0억	8.4억	8.0억	8.1억
98㎡	저층	8.4억 (8.1~8.6)	8.1 ~ 8.5억	8.2억	7.9억	8.0억

시장 진단: 저평가/기회(Opportunity)
판단 로직: 현재 실거래가(8.5억) < 적정가 하단(8.8억)
상세 분석: 84㎡와 가격 차이가 크지 않아 '평수 갈아타기' 수요가 집중될 수 있는 구간입니다. 현재 호가 하단이 적정가 대비 낮게 형성된 매물은 선점 가치가 충분합니다.

④ 전용 115㎡ (구 45평형)

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
115㎡	고층	11.2억 (10.8~11.5)	10.9 ~ 12.0억	10.0억	9.8억	10.2억
115㎡	중층	10.6억 (10.2~10.9)	9.8 ~ 11.0억	9.4억	9.6억	9.6억
115㎡	저층	10.1억 (9.8~10.4)	8.9 ~ 10.3억	-	9.5억	9.2억

1시장 진단: 안정(Stable)

판단 로직: 적정가(10.1억~11.2억) ≈ 현재 호가 범위(9.8억~11.0억)
상세 분석: 대형 평수의 특성상 조망권과 인테리어 여부에 따라 가격 편차가 큽니다. 고층 오션뷰 매물은 11억 이상의 가치를 충분히 인정받고 있습니다.

⑤ 전용 125㎡ (구 49평형)

평형	구분	현실 적정가 (±3%)	현재 호가 범위	26년 평균	25년 평균	24년 평균
125㎡	고층	12.5억 (12.1~12.8)	12.0 ~ 15.0억	-	11.5억	10.9억
125㎡	중층	11.8억 (11.4~12.1)	11.7 ~ 12.5억	-	11.5억	10.4억
125㎡	저층	11.3억 (10.9~11.6)	11.0 ~ 14.5억	-	-	-

시장 진단: 매물잠김/희소
판단 로직: 실거래 데이터 부족 및 호가 상향(최고 15억)
상세 분석: 단지 내 가장 큰 평형으로 매물 자체가 귀합니다. 호가 15억 매물은 풀인테리어 및 특화 조망권이 포함된 특수 매물로 보이며, 실질적인 거래 가능 범위는 12억 초중반대로 분석됩니다.

3. 평형별 가치 분석

소형(64㎡): 송도 내 몇 안 되는 소형 대단지 프리미엄을 누립니다. 투자와 실거주를 동시에 만족하는 '스테디셀러'입니다.

중형(84㎡): 4베이 판상형의 정석을 보여주며, 가장 두터운 매수층을 보유하고 있어 환금성이 최고 수준입니다.

대형(98㎡~125㎡): "그린스퀘어에 산다"는 자부심을 주는 평형들입니다. 넓은 동간 거리 덕분에 사생활 보호가 탁월하며, 쾌적한 주거 환경을 중시하는 고소득층의 수요가 탄탄합니다.

4. 평형별 네이버 부동산 호가 및 비교 분석

비교 단지인 송도에듀포레푸르지오와의 1:1 매칭 분석입니다.

항목	더샵그린스퀘어 (대상)	송도에듀포레푸르지오 (인근)
주력 호가 (84㎡)	7.6억 ~ 9.0억	7.8억 ~ 8.8억
소형 호가 (59/64㎡)	5.9억 ~ 7.2억	5.9억 ~ 6.3억
교통	역세권(테크노파크역) 인접	역세권 및 제2경인 진입 용이
단지 특성	건폐율 9%, 쾌적한 조경	브랜드 인지도, 우수한 커뮤니티
주요 장점	압도적인 개방감과 숲세권	초·중학교 최단 거리 접근성

5. 결론 & 투자 제언

미국의 CPI(소비자물가지수)가 둔화세를 보이고 달러 인덱스가 하향 곡선을 그리면서, 자산 시장으로

의 자금 유입이 다시 시작되고 있습니다. 송도는 이러한 매크로 지표 변화에 가장 민감하게 반응하는

지역 중 하나입니다.

실수요자에게: 84㎡의 현재 호가는 적정가 밴드 내에 머물러 있습니다. 무리한 관망보다는 실거주 만족도가 높은 로얄동 매물을 잡는 것이 유리합니다.

투자자에게: 98㎡(39평)의 가성비에 주목하십시오. 84㎡ 가격으로 대형 평형의 프리미엄을 누릴 수 있는 일시적 '눌림목' 구간으로 판단됩니다.

"현재 송도의 상승세는 단순한 반등일까요,

아니면 대세 상승의 시작일까요?

여러분의 생각은 어떠신가요?"

[지적 재산권 및 면책 공고]

본 분석은 공개된 호가 데이터를 바탕으로 한 주관적 견해이며, 투자에 대한 최종 결정과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

[인천 연수구 아파트] 송도동 더샵송도마리나베이 실거래가 분석 및 현실 적정가 리포트 (2026.03)

3월 25, 2026

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