[동대문구 답십리동] 래미안미드카운티 아파트 매매 가격 및 네이버 호가 분석 보고서 (2026.06)

 

1. 핵심 요약 (The Verdict)

  • 시장 진단: 대출 규제 강화 기조 속에서도 신축급 브랜드 대단지에 대한 거시 경제적 방어 심리와 지역적 수급 상황이 복합적으로 작용하여 24년 대비 뚜렷한 가치 상승 궤적을 그리는 '견고한 계단식 상승' 국면으로 판단됨.
  • 최적 기회: 84㎡(34평형)의 일부 저층 및 고층 급매물(16.3억~16.5억 대)이 산출 적정가 하단에 머물러 있어, 현재 상승 흐름 속에서 리스크를 최소화할 수 있는 일시적 '★매수 추천(저평가)' 구간을 형성함.
  • 주의 사항: 59㎡(25평형)의 저층 호가(15.0억) 및 84㎡(34평형) 일부 프리미엄 매물의 호가(19.0억)는 단기 기대감이 선반영된 '호가 강세 및 관망' 상태로, 무리한 추격 매수보다는 밴드 내 안착 매물 위주로 선별 접근해야 함.
  • * 본 분석은 국토교통부 실거래가 3개년 데이터와 네이버 부동산 실시간 호가 데이터를 정밀 교차 분석하여 작성되었습니다.

2. 매매 가격 및 네이버 호가 분석

지속적인 가격 회복세와 거래량 상승 탄력이 데이터로 확인됨에 따라, 시장 수급 상황에 맞춰 Bull 로직(상승장 세분화 반영형)을 적용하여 현실 적정가 밴드를 산출했습니다.

  • 산출 공식: 최근 실거래가 + (월평균 상승률 × α)
  • 밴드 설정: 산출된 적정가를 기준으로 상/하단 ±3% 범위 설정

[ 59㎡ (약 25평형) 분석 ]

구분 현실 적정가 (밴드) 현재 호가 범위 시장 진단
고층 15.30억 (14.8~15.8) 매물 없음 매물 잠김
중층 15.00억 (14.5~15.5) 15.0억 안정
저층 14.70억 (14.2~15.2) 15.0억 안정

[ 75㎡ (약 30평형) 분석 ]

구분 현실 적정가 (밴드) 현재 호가 범위 시장 진단
고층 16.50억 (16.0~17.0) 16.7억 강보합
중층 16.20억 (15.7~16.7) 16.3억 안정
저층 15.90억 (15.4~16.4) 17.0억 호가 과열

[ 84㎡ (약 34평형) 분석 ]

구분 현실 적정가 (밴드) 현재 호가 범위 시장 진단
고층 17.50억 (17.0~18.0) 16.5억 ~ 19.0억 기회 (하단)
중층 17.20억 (16.7~17.7) 16.9억 ~ 19.0억 안정
저층 16.80억 (16.3~17.3) 16.3억 ~ 17.5억 ★매수 추천

3. 데이터 기반 투자 전략 (Action Plan)

■ 실수요자 제언

전세가가 견고하게 하방을 지지하고 있으며 인근 구축 단지 대비 신축급 프리미엄이 뚜렷합니다. 자금 여력이 있다면 84㎡ 기준 16억 원대 초중반에 위치한 적정가 밴드 하단 매물이나 59㎡의 15억 원 선 안착 매물을 적극적으로 선점하는 결단이 유효할 것으로 사료됩니다.

■ 투자자 제언

시장 전반에 전고점을 향한 우상향 흐름이 형성되어 있으나 단기 시세 차익보다는 전농·답십리 뉴타운 인프라 완성에 따른 중장기적 가치 축적에 초점을 맞춰야 합니다. 인근 구축 단지와의 갭이 벌어지는 추세이므로, 확실한 입지적 해자를 지닌 단지 특성을 고려하여 밴드 하단 위주로 진입 시기를 조율할 필요가 있습니다.

■ 리스크 관리

정부의 가계부채 규제 강화 기조가 이어지고 있어 무리한 대출을 동반한 추격 매수는 지양해야 합니다. 특히 75㎡ 저층 호가(17.0억) 및 84㎡ 프리미엄 호가(19.0억)와 같이 적정가 상단 범위를 초과하여 일시적 매도 우위 상태를 보이는 매물에 대해서는 철저한 필터링과 관망이 요구됩니다.

지적 재산권 및 면책 공고
Intellectual Property: 본 리포트에 적용된 층별 세분화 데이터 분석 및 Bull-Bear 적정가 산출 로직은 '푸른바다의 리얼에셋 (BlueOcean Real Asset)'의 고유 창작물입니다. 무단 전재 및 재배포를 엄격히 금합니다.
Disclaimer: 본 분석은 공개된 데이터를 바탕으로 한 주관적 견해이며, 미국의 주거비 지수 및 국내외 거시경제 지표 변동에 따라 시장 상황이 달라질 수 있습니다. 실제 투자 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

© 2026. 푸른바다의 리얼에셋 (BlueOcean Real Asset). All rights reserved.

위치: 대한민국 서울특별시 동대문구 답십리동 1013

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