[동대문구] 래미안장안2차 아파트 매매 가격 및 네이버 호가 분석 보고서 (2026.06 기준)

 

1. 핵심 요약 (The Verdict)

  • 시장 진단: 동부간선도로 지하화 호재와 주택 공급 부족 우려가 복합적으로 작용하며, 2024년 이후 실거래가가 계단식으로 우상향하는 '안정적 상승세' 국면으로 판단됨.
  • 최적 기회: 대형 평형인 112.92㎡(40평형) 저층 매물이 현실 적정가 하단에 머물고 있어, 대형 공급 희소성과 장기 인프라 가치를 고려할 때 명백한 '★매수 추천(저평가)' 구간을 형성함.
  • 주의 사항: 112.92㎡ 고층 로열 매물의 호가(15.0억)는 데이터상 현실 적정가를 초과한 '과열' 상태로 단호히 진단하며, 단기 오버슈팅에 따른 무리한 추격 매수보다는 밴드 내 안착 매물 위주의 선별적 접근이 요구됨.
  • * 본 분석은 국토교통부 실거래가 3개년 데이터와 네이버 부동산 실시간 호가 데이터를 정밀 교차 분석하여 작성되었습니다.

2. 매매 가격 및 네이버 호가 분석

단지별 수급 상황과 실거래 흐름을 판단한 결과, 뚜렷한 우상향 추세가 확인됨에 따라 Bull 로직(상승장 세분화 산출 공식)을 선택 적용하여 현실 적정가를 산출했습니다.

  • 산출 공식: 최근 실거래가 + (월평균 상승률 × α)
  • 밴드 설정: 산출된 적정가를 기준으로 상/하단 ±3% 범위 설정

[ 64.85㎡ (약 25평형) 분석 ]

구분 현실 적정가 (밴드) 현재 호가 범위 시장 진단
고층 11.50억 (11.1~11.8) 11.3억 안정
중층 11.30억 (10.9~11.6) 11.5억 안정
저층 11.00억 (10.6~11.3) - (확인 매물 없음) 기회

[ 81.05㎡ (약 33평형) 분석 ]

구분 현실 적정가 (밴드) 현재 호가 범위 시장 진단
고층 13.20억 (12.8~13.6) 13.0억 ~ 13.5억 과열 주의
중층 13.00억 (12.6~13.4) 12.8억 ~ 13.2억 안정
저층 12.70억 (12.3~13.1) 12.7억 ~ 13.2억 기회

[ 112.92㎡ (약 40평형) 분석 ]

구분 현실 적정가 (밴드) 현재 호가 범위 시장 진단
고층 14.30억 (13.8~14.7) 15.0억 과열
중층 14.00억 (13.5~14.4) - (확인 매물 없음) 관망
저층 13.60억 (13.1~14.0) 13.4억 ~ 13.5억 ★매수 추천

3. 데이터 기반 투자 전략 (Action Plan)

■ 실수요자 제언

전반적인 매매가 우상향 흐름 속에서 64.85㎡(25평형) 및 81.05㎡(33평형) 중층 이하 매물은 여전히 산출된 현실 적정 밴드 내의 안정적인 가격대를 유지하고 있습니다. 탄탄한 하방 경직성과 높은 실거주 만족도를 고려할 때, 밴드 내 진입은 유효할 가능성이 높아 보입니다.

■ 투자자 제언

층별 편차가 극대화된 시점입니다. 상대적으로 소외된 112.92㎡(40평형) 저층 매물 및 세를 안고 나온 일부 기회 매물은 적정 밴드 하단에 위치하여 안전마진을 확보하기 용이합니다. 동부간선도로 지하화에 따른 장기적 인프라 수혜 성격을 기대하며 진입하기에 매력적인 구간으로 조심스럽게 추정해 봅니다.

■ 리스크 관리

112.92㎡ 고층의 호가 15.0억 원은 실거래가 대비 매도 우위 심리가 선행 반영된 오버슈팅 구간입니다. 데이터 기준 적정 상단(14.7억)을 이탈한 과열 매물에 대한 추격 매수는 지양해야 하며, 로열층이라는 상징성 이외에 내부 인테리어 및 실질 가치를 철저히 계량화하여 협상에 임해야 합니다.

지적 재산권 및 면책 공고
Intellectual Property: 본 리포트에 적용된 층별 세분화 데이터 분석 및 Bull-Bear 적정가 산출 로직은 '푸른바다의 리얼에셋 (BlueOcean Real Asset)'의 고유 창작물입니다. 무단 전재 및 재배포를 엄격히 금합니다.
Disclaimer: 거시 경제적 요인과 지역적 수급 상황이 복합적으로 작용하는 시장 특성상, 본 분석은 공개 데이터 기반의 주관적 분석일 뿐 미래 시세 변동을 확약하지 않으며 투자 판단의 최종 책임은 당사자에게 귀속됩니다.

© 2026. 푸른바다의 리얼에셋 (BlueOcean Real Asset). All rights reserved.

위치: 대한민국 서울특별시 동대문구 장안동 329-3

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